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六部委發文規范住房租賃市場:經紀機構不得賺取住房出租差價
來源:澎湃新聞 作者:澎湃新聞 2019-12-25
[提要] 12月25日消息,住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門在12月13日聯合印發了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,規范住房租賃市場主體經營行為,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。

  根據住房和城鄉建設部網站12月25日消息,住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門在12月13日聯合印發了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,規范住房租賃市場主體經營行為,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。

  《意見》明確,房地產經紀機構不得賺取住房出租差價,住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的,不得再次收取傭金。此外,針對目前出現的長租企業暴雷事件,六部委《意見》規定,住房和城鄉建設等部門將加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業的監管,指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。

  住房和城鄉建設部表示,近年來,我國住房租賃市場快速發展,為解決新市民住房問題發揮了重要作用。但住房租賃市場還存在發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等問題,侵害租房群眾合法權益,影響社會和諧穩定。2019年6月以來,住房和城鄉建設部等6部門在全國范圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作,取得了初步成效。

  《意見》突出問題導向,強化有效監管,將整頓規范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。

  一是加強從業主體管理。房地產經紀機構和住房租賃企業在經營范圍中注明“房地產經紀”或“住房租賃”,轉租住房10套(間)以上的單位或個人,依法辦理市場主體登記。住房租賃企業開業前向住房和城鄉建設部門推送開業信息。

  二是加強房源信息發布管理。房源信息應當滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求。網絡信息平臺應當核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息。

  三是規范租賃住房改造行為。各地制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋應當符合建筑、消防、環保等方面的要求。

  四是防范住房租賃金融風險。對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對采取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管。

  五是建設住房租賃管理服務平臺。直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當建設完成住房租賃管理服務平臺。平臺應當具備機構備案和開業報告、房源核驗、信息發布、網簽備案等功能。

  六是建立住房租賃常態化管理機制。各地住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀保監、網信等部門建立協同聯動機制。建立多層次住房租賃糾紛調處機制。

  另外,《意見》還對推行住房租賃合同示范文本、規范機構服務收費、加強行業自律等內容作了要求?!兑庖姟访鞔_,房地產經紀機構不得賺取住房出租差價,住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的,不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時,除沖抵合同約定的費用外,剩余租金、押金等應當及時退還承租人。

  6部門強調,各地要以《意見》出臺為契機,把“當下改”和“長久立”結合起來,堅持住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀保監、網信等部門聯合監管工作機制,加大監管力度,持續整頓規范住房租賃市場秩序,不斷優化住房租賃市場環境,讓群眾租房更安心。

  以下是全文:

  住房和城鄉建設部 國家發展改革委 公安部市場監管總局 銀保監會 國家網信辦關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見

  各省、自治區、直轄市及新疆生產建設兵團住房和城鄉建設廳(住房和城鄉建設委、住房和城鄉建設管委、住房和城鄉建設局)、發展改革委、公安廳(局)、市場監管局(廳、委)、銀保監局、網信辦:

  租賃住房是解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題的重要途徑。近年來,我國住房租賃市場快速發展,為解決新市民住房問題發揮了重要作用。但住房租賃市場秩序混亂,房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等違法違規問題突出,侵害租房群眾合法權益,影響社會和諧穩定。按照黨中央對“不忘初心、牢記使命”主題教育的總體要求、中央紀委國家監委關于專項整治漠視侵害群眾利益問題的統一部署,2019年6月以來,在全國范圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作,并取得了初步成效。為鞏固專項整治成果,將整治工作制度化、常態化,現提出以下意見。

  一、嚴格登記備案管理

  從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺,以及轉租住房10套(間)以上的單位或個人,應當依法辦理市場主體登記。從事住房租賃經紀服務的機構經營范圍應當注明“房地產經紀”,從事住房租賃經營的企業經營范圍應當注明“住房租賃”。住房和城鄉建設、市場監管部門要加強協作,及時通過相關政務信息共享交換平臺共享登記注冊信息。房地產經紀機構開展業務前,應當向所在直轄市、市、縣住房和城鄉建設部門備案。住房租賃企業開展業務前,通過住房租賃管理服務平臺向所在城市住房和城鄉建設部門推送開業信息。直轄市、市、縣住房和城鄉建設部門應當通過門戶網站等渠道公開已備案或者開業報告的房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員名單并實時更新。

  二、真實發布房源信息

  已備案的房地產經紀機構和已開業報告的住房租賃企業及從業人員對外發布房源信息的,應當對房源信息真實性、有效性負責。所發布的房源信息應當實名并注明所在機構及門店信息,并應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容,滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求。同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次,在不同渠道發布的房源信息應當一致,已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。

  三、落實網絡平臺責任

  網絡信息平臺應當核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息。對機構及從業人員發布房源信息的,應當對機構身份和人員真實從業信息進行核驗,不得允許不具備發布主體資格、被列入經營異常名錄或嚴重違法失信名單等機構及從業人員發布房源信息。對房屋權利人自行發布房源信息的,應對發布者身份和房源真實性進行核驗。對發布10套(間)以上轉租房源信息的單位或個人,應當核實發布主體經營資格。網絡信息平臺要加快實現對同一房源信息合并展示,及時撤銷超過30個工作日未維護的房源信息。住房和城鄉建設、市場監管等部門要求網絡信息平臺提供有關住房租賃數據的,網絡信息平臺應當配合。

  四、動態監管房源發布

  對違規發布房源信息的機構及從業人員,住房和城鄉建設、網信等部門應當要求發布主體和網絡信息平臺刪除相關房源信息,網絡信息平臺應當限制或取消其發布權限。網絡信息平臺未履行核驗發布主體和房源信息責任的,網信部門可根據住房和城鄉建設等部門的意見,對其依法采取暫停相關業務、停業整頓等措施。網絡信息平臺發現違規發布房源信息的,應當立即處置并保存相關記錄。住房和城鄉建設部門應當建立機構及從業人員數據庫,有條件的可建立房源核驗基礎數據庫,通過提供數據接口、房源核驗碼等方式,向房地產經紀機構、住房租賃企業、網絡信息平臺提供核驗服務。

  五、規范住房租賃合同

  經由房地產經紀機構、住房租賃企業成交的住房租賃合同,應當即時辦理網簽備案。網簽備案應當使用住房和城鄉建設、市場監管部門制定的住房租賃合同示范文本。尚未出臺合同示范文本的城市,應當加快制定住房租賃合同示范文本。合同示范文本應當遵循公平原則確定雙方權利義務。住房和城鄉建設部門應當提供住房租賃管理服務平臺數據接口,推進與相關企業業務系統聯網,實現住房租賃合同即時網簽備案。

  六、規范租賃服務收費

  房地產經紀機構、住房租賃企業應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單,列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容,并由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價,住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的,不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時,除沖抵合同約定的費用外,剩余租金、押金等應當及時退還承租人。

  七、保障租賃房屋安全

  住房和城鄉建設部門應當制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋用于租賃住房的,應當符合建筑、消防等方面的要求。住房租賃企業應當編制房屋使用說明書,告知承租人房屋及配套設施的使用方式,提示消防、用電、燃氣等使用事項。住房租賃企業對出租房屋進行改造或者裝修的,應當取得產權人書面同意,使用的材料和設備符合國家和地方標準,裝修后空氣質量應當符合國家有關標準,不得危及承租人安全和健康。

  八、管控租賃金融業務

  住房租賃企業可依據相關法律法規以應收帳款為質押申請銀行貸款。金融監管部門應當加強住房租賃金融業務的監管。開展住房租金貸款業務,應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據,按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則,貸款期限不得超過住房租賃合同期限,發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。做好貸前調查,認真評估借款人的還款能力,確定融資額度。加強貸后管理,嚴格審查貸款用途,防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款,不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。住房和城鄉建設部門應當通過提供數據接口等方式,向金融機構提供住房租賃合同網簽備案信息查詢服務。加強住房和城鄉建設部門與金融監管部門有關住房租賃合同網簽備案、住房租金貸款的信息共享。

  九、加強租賃企業監管

  住房和城鄉建設等部門加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業的監管,指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業,可采取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式,防范化解風險。涉及違規建立資金池等影響金融秩序的,各相關監管部門按照職責,加強日常監測和違法違規行為查處;涉及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的,由市場監管部門依法查處;涉及違反治安管理和犯罪的,由公安機關依法查處。

  十、建設租賃服務平臺

  直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當于2020年底前建設完成住房租賃管理服務平臺。平臺應當具備機構備案和開業報告、房源核驗、信息發布、網簽備案等功能。建立房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員和租賃房源數據庫,加強市場監測。逐步實現住房租賃管理服務平臺與綜合治理等系統對接。

  十一、建立糾紛調處機制

  房地產經紀機構、住房租賃企業、網絡信息平臺要建立投訴處理機制,對租賃糾紛承擔首要調處職責。相關行業組織要積極受理住房租賃投訴,引導當事人妥善化解糾紛。住房和城鄉建設等部門應當暢通投訴舉報渠道,通過門戶網站開設專欄,并加強與12345市長熱線協同,及時調查處理投訴舉報。各地要將住房租賃管理納入社會綜合治理的范圍,實行住房租賃網格化管理,發揮街道、社區等基層組織作用,化解租賃矛盾糾紛。

  十二、加強部門協同聯動

  城市政府對整頓規范住房租賃市場秩序負主體責任。住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、金融監管、網信等部門要建立協同聯動機制,定期分析研判租賃市場發展態勢,推動部門信息共享,形成監管合力。按照職責分工,加大整治規范租賃市場工作力度。建立部、省、市聯動機制,按年定期報送整頓規范住房租賃市場工作進展情況。

  十三、強化行業自律管理

  各地住房和城鄉建設部門要充分發揮住房租賃、房地產經紀行業協會(學會)作用,支持行業協會(學會)制定執業規范、職業道德準則和爭議處理規則,定期開展職業培訓和繼續教育,加強風險提示。房地產經紀機構、住房租賃企業及從業人員要自覺接受行業自律管理。

  十四、發揮輿論引導作用

  各地要充分運用網絡、電視、報刊、新媒體等渠道,加強宣傳報道,營造遵紀守法、誠信經營的市場環境。發揮正反典型的導向作用,及時總結推廣經驗,定期曝光典型案例,發布風險提示,營造住房租賃市場良好輿論環境。

  中華人民共和國住房和城鄉建設部

  中華人民共和國國家發展和改革委員會

  中華人民共和國公安部

  國家市場監督管理總局

  中國銀行保險監督管理委員會

  國家互聯網信息辦公廳

  2019年12月13日




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